Tiède, chaud, froid? Où en est le marché du logement canadien?

Rédigé par l’équipe de gestion du contenu

Vous songez à acheter une propriété au Canada? Si oui, le plus récent rapport Tendances immobilières et accessibilité à la propriété de RBC contient peut-être de bonnes nouvelles pour vous.

Après des années de hausse continue des prix immobiliers ayant rendu la propriété de moins en moins accessible pour de nombreux Canadiens, ils ont commencé à fléchir dans la plupart des régions du pays, selon le rapport. Et ce n’est pas tout. On s’attend à ce que l’accessibilité continue de s’améliorer à la faveur de l’augmentation du revenu des ménages.

Voici cinq constatations intéressantes du rapport :

Les nouvelles ne sont pas toutes bonnes.

De quelle fraction de son revenu votre ménage aurait-il besoin pour couvrir les coûts de propriété d’un logement? Cette fraction est ce qu’on appelle la mesure de l’accessibilité. À l’échelle canadienne, au quatrième trimestre de 2018, la mesure de l’accessibilité s’est établie à 51,9 %, soit une baisse de 0,7 point de pourcentage par rapport au troisième trimestre. Ce chiffre devrait rassurer quelque peu les acheteurs potentiels, mais il ne dit pas tout.

Précisons d’abord qu’à 51,9 %, les coûts de propriété demeurent très élevés pour de nombreux Canadiens. Il faut aussi garder à l’esprit qu’il s’agit là d’une mesure globale pour l’ensemble du pays; le pourcentage pourrait être sensiblement plus élevé là où vous vivez. (Il pourrait aussi être plus faible. Nous reviendrons sur ce point.)

Pour établir la mesure de l’accessibilité RBC, on détermine la part du revenu médian (avant impôt) des ménages qui est nécessaire pour couvrir les versements hypothécaires, les taxes foncières et les services publics d’un logement à prix moyen dans un marché donné.

À Vancouver, Toronto et Victoria, les villes canadiennes où le coût de l’habitation est le plus élevé, la mesure de l’accessibilité demeure « à un seuil critique », s’établissant respectivement à 84,7 %, 66,1 % et 60 %, selon le rapport. À Montréal, elle se situe à 44,5 %, ce qui est bien au-dessus de la moyenne à long terme pour cette ville.

Les appartements en copropriété ne sont plus l’option la plus accessible.

Il n’y a pas si longtemps, acheter un condo était une solution attrayante pour les locataires désireux d’accéder à la propriété, mais incapables d’assumer les coûts mensuels associés à une maison unifamiliale. Les coûts de propriété mensuels d’un condo étaient alors souvent comparables au coût d’un loyer.

L’année dernière, cependant, les propriétaires d’un condo moyen à Vancouver, Toronto, Victoria ou Montréal payaient environ 900 $ de plus par mois que les locataires d’un logement comparable, selon les économistes. Et comme la demande de condos augmente, cette « prime sur la propriété » continue de s’accroître.

Qu’est-ce que cela signifie pour l’avenir? Il faut s’attendre à ce que la demande locative augmente.

Causes du recul des prix à Vancouver, Toronto et Victoria

Au quatrième trimestre, les prix des logements ont fléchi à Vancouver, Victoria et Toronto, mais pas assez pour faire une différence pour la plupart des acheteurs. L’activité de vente de logements dans ces trois marchés a ralenti en raison des règles plus rigoureuses appliquées en Colombie-Britannique, de l’imposition d’un test de résistance hypothécaire par le gouvernement canadien, ainsi que du peu d’enthousiasme dont font preuve les acheteurs potentiels dans un contexte de piètre accessibilité.

Tout récemment, à Vancouver, où les économistes de RBC notent une « correction intensive » du marché du logement, les reventes ont touché en mars leur plus bas niveau en 33 ans, les prix diminuant pour un neuvième mois de suite. Si l’inactivité actuelle des acheteurs de Vancouver tient au fait qu’ils attendent une baisse plus importante des prix, un tel scénario pourrait bien être ce qui se prépare, a déclaré Robert Hogue, de RBC, dans un rapport de recherche distinct publié le 3 avril.

Pour la première fois depuis des années, Vancouver redevient un marché d’acheteurs – mais d’acheteurs ayant des moyens solides. Même si la mesure de l’accessibilité s’y est améliorée de 2,6 points de pourcentage au quatrième trimestre, les coûts de propriété représentent encore 84,7 % du revenu des ménages.

Tout près, à Victoria, la mesure de l’accessibilité s’est améliorée d’un point de pourcentage, pour s’établir à 60 % à la fin de l’année. Cette amélioration a apporté « un certain soulagement », estiment les économistes de RBC, mais elle n’a probablement « rien changé pour les acheteurs de logements dans la région ».

À Toronto, la situation observée était similaire. La mesure de l’accessibilité s’est améliorée d’un point de pourcentage pour s’établir à 66,1 %. Elle demeure toutefois près des sommets historiques, décourageant les acheteurs. Selon les économistes, le niveau des prix observés à Toronto devrait se maintenir pour le moment.

Situation dans le reste du Canada

Naturellement, il n’y a pas seulement des logements coûtant près d’un million de dollars au Canada. Dans la plupart des marchés que suit RBC, les niveaux d’accessibilité sont conformes aux normes historiques – qui se situent généralement entre 25 % et 40 %.

Partout, cependant, le nouveau test de résistance hypothécaire a freiné l’activité, indiquent les économistes. Dans les données sur les ventes de logements en mars, on décèle peu d’indices du dynamisme printanier habituel, et cela malgré les réductions récentes des taux hypothécaires.

Les données de l’hiver ne sont pas plus reluisantes. Selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le prix moyen des logements au Canada a diminué de 5,2 % en février par rapport à l’année précédente. Cette baisse est le reflet du ralentissement des ventes, qui ont reculé de 4,4 % par rapport à l’année précédente. Le niveau mensuel des ventes enregistré en février a été le plus faible depuis novembre 2012. Selon l’ACI, les ventes de logements devraient, globalement, diminuer de 1,6 % au Canada cette année pour s’établir à leur plus bas niveau depuis 2010.

Autres bonnes nouvelles

L’amélioration récente des mesures de l’accessibilité au Canada n’est peut-être pas une anomalie et pourrait marquer le début d’une tendance.

Même si, en janvier, la croissance plus robuste du PIB a contribué à atténuer certaines inquiétudes relatives au piètre dynamisme général de l’économie canadienne, les économistes de RBC maintiennent des perspectives faibles en ce qui a trait aux taux d’intérêt. De plus, il leur semble « très peu probable » que les prix des logements augmentent.

Parallèlement, étant donné la faiblesse du taux de chômage au Canada (5,8 %), les salaires font l’objet de pressions croissantes à la hausse. Dans un tel contexte, selon les économistes, « les astres s’alignent pour une accessibilité accrue au cours de la période à venir ».